Objekte und Nutzungen für die Betriebskosten

Das Gebäude

1. Öffnen Sie das Gebäude unter Objekte › Objekte und wechseln Sie in den Reiter „Verwaltung“. Der Reiter erscheint, sobald das Objekt den Status der Verwaltung trägt.
2. Füllen Sie die „Kostenstelle“.
3. Haken Sie „Gebäude (BKA für Unterobjekte)“ an. Nur solche Gebäude lassen sich später abrechnen.
4. Wählen Sie den „Startmonat Betriebskosten“. Er bestimmt, wann das Abrechnungsjahr beginnt, meist Januar.
5. Lassen Sie „Betriebskostenumlage?“ angehakt und wählen Sie unter „Kostenarten“ alle Kostenarten, die in diesem Gebäude anfallen.

Die Unterobjekte

Wohnungen, Garagen und andere Flächen sind Unterobjekte des Gebäudes, in beliebiger Tiefe (Gebäude, Haus, Wohnung). Sie übernehmen die Kostenarten des Gebäudes. Ein Unterobjekt kann Kostenarten weglassen, die für es nicht gelten. Entfernen Sie am Gebäude eine Kostenart, verschwindet sie auch an den Unterobjekten.

Fallen für ein Objekt gar keine Betriebskosten an, etwa bei einem Stellplatz, nehmen Sie den Haken bei „Betriebskostenumlage?“ heraus. Die Kostenarten werden dann ausgeblendet und geleert, und keine Nutzung dieses Objekts nimmt an der Verteilung teil.

Die Nutzung

Öffnen Sie die Nutzung unter Verwaltung › Nutzungen › Nutzungen. Neue Nutzungen übernehmen Kostenarten und Betriebskostenumlage vom Objekt.

Reiter „Konfiguration“, Block „Abrechnung“

• „Abrechnungsart“: wie viele Zeilen die Mietrechnung hat („Getrennte Kostenzeilen“, „Eine gemeinsame Kostenzeile“, „Eine Zeile für Miete und Kosten“). Sie sagt nichts darüber, ob abgerechnet wird.
• „Sollstellung Betriebskosten“ und „Sollstellung Heizkosten“: die Vorauszahlungs-Kostenarten, mit denen der Mieter monatlich zahlt. Zur Auswahl stehen nur Kostenarten, deren Kategorie „Vorauszahlung?“ trägt und zum Block passt.
• „Betriebskosten-Pauschale“ und „Heizkosten-Pauschale“: angehakt ist der Block mit dem monatlichen Betrag abgegolten und erscheint nicht in der Abrechnung. Die Nutzung zählt trotzdem weiter mit ihrer Fläche, ihr Anteil bleibt beim Eigentümer.

Mietzeilen

Die Mietzeile trägt neben Miete und Vorauszahlungen die Werte für die Verteilung: „Fläche (m²)“, „Heizfläche (m²)“, „Personen“ und „Miteigentumsanteil“. Heizfläche und Miteigentumsanteil sind ausgeblendet und lassen sich über das Symbol am rechten Tabellenrand einblenden. Ändert sich etwas im Jahr, legen Sie eine neue Mietzeile mit späterem Startdatum an; SMARTBRIX rechnet dann tagesgenau.

Für Stellplätze ohne Fläche haken Sie „Keine Fläche nötig“ an. Ohne diesen Haken verlangt SMARTBRIX eine Fläche.

Achtung

SMARTBRIX verteilt nur nach den Werten der Mietzeile, nicht nach der Fläche am Objekt. Eine Nutzung ohne Mietzeile, zum Beispiel ein nachträglich angelegter Leerstand, zählt mit 0 m², und ihre Kosten landen bei den übrigen Mietern. Legen Sie auch für Leerstände eine Mietzeile mit der Fläche an.

Reiter „Kostenarten“

• „Betriebskostenumlage?“: nimmt die Nutzung an der Verteilung teil? Standard ist ja.
• „Kostenarten“: die Kostenarten, an denen die Nutzung teilnimmt. Zur Auswahl stehen die Kostenarten des Objekts.
• „Kappungsgrenze?“: begrenzt den Anteil bestimmter Kostenarten, relativ zur Monats- oder Jahresmiete oder absolut. Mit „Keine Weitergabe“ trägt der Eigentümer die Kostenart ganz.

Pauschale oder Kostenart entfernen?

Die beiden Wege wirken gegensätzlich. Setzen Sie eine Pauschale, bleibt die Nutzung in der Verteilung und der Eigentümer trägt ihren Anteil. Entfernen Sie eine Kostenart oder schalten Sie die Betriebskostenumlage aus, nimmt die Nutzung nicht teil, und die Kosten verteilen sich auf die übrigen Mieter. Soll der Eigentümer belastet werden, ist die Pauschale der richtige Weg.

Unternutzungen

Eine Unternutzung ergänzt eine Hauptnutzung um Zubehör, etwa eine mitvermietete Garage. Sie startet mit „Betriebskostenumlage?“ ausgeschaltet, weil Zubehör meist nicht umgelegt wird. Soll ihre Fläche doch in die Umlage eingehen, schalten Sie ein und wählen eigene Kostenarten, auch nur einen Teil derer der Hauptnutzung. Sie bekommt dann eine eigene Abrechnung über ihre eigenen Werte.

Rahmennutzungen unter einem Rahmenvertrag sind vollwertige Nutzungen und übernehmen die Einstellung vom Objekt. Der Rahmenvertrag selbst nimmt nie an der Verteilung teil.